С чем связана путаница
Несмотря на имеющиеся и весьма очевидные отличия текущего и капитального типа ремонта, путаница в понятиях среди населения все же имеет место. Чтобы не возникло вопросов, к какому типу относится реконструктивные работы, стоит знать, что проводить текущий ремонт можно без получения нормативных разрешающих актов, плюс ко всему это краткосрочное мероприятие.
Запланированный или незапланированный, он не вносит глобальных изменений в конструкции объекта, сохраняя первоначальную планировку. Изменению подлежит внешняя облицовка. Помимо этого, финансовые средства на материалы и наем рабочей силы снимаются непосредственно со счета владельца. Государственные органы не оказывают поддержку в денежном выражении.
Капитальный ремонт, наоборот, производится только по согласованию собственников помещения. Сюда включена перепланировка помещений, снос стен, полная замена электропроводки, водосточных и водопроводных труб, замена технического оснащения. Для этого получают соответствующее разрешение, если дом изначально не вошел в государственную программу по сносу или аварийному жилью.
Текущий ремонт многоквартирного дома
Текущий ремонт многоквартирного дома — это заранее запланированные работы, которые производятся в определенный временной период (раз в квартал, раз в год).
Текущий ремонт в многоквартирном доме производится исключительно по отношению к общему имуществу жильцов. Иными словами, такой ремонт будет выполнен до дверей квартиры.
Перечень работ, которые включаются в оплату за текущий ремонт:
- Заделка трещин и швов стен и фундамента.
- Заделка стеновых трещин и швов.
- Перекладка некоторых участков кирпичных стен.
- Заделка трещин и выбоин блочных и панельных стен.
- Герметизация швов и стыков.
- Заделка отверстий фасадов и стен.
- Восстановление отдельных участков стен и карзнизов.
- Восстановление поврежденной штукатурки.
- Восстановление облицовки.
- Ремонт отдельных архитектурных деталей, которые могут упасть.
- Восстановление лепнины.
- Восстановление гидроизоляционных участков фундамента.
- Усиление фундамента.
- Смена отдельных участков фундамента.
- Ремонт и устройство вентиляции.
- Ремонт или смена отмостки.
- Восстановление входов в подвалы.
- Пескоструйная очистка и промывка фасадов, балконов и лоджий до 2 этажа.
- Утепление окон в отдельных помещениях, которые имеют свойство промерзать.
- Замена сливов на оконных проемах.
- Ремонт и покраска фасадов зданий (одноэтажных и двухэтажных).
- Частичная замена или усиление элементов деревянных перекрытий.
- Восстановление стяжки и засыпки.
- Антисепция деревянных конструкций и их защита от пожара.
- Заделка швов в стыках сборных железобетоных перекрытий.
- Заделка трещин в ЖБК.
- Утепление стальных балок чердака.
- Окраска балок чердака.
- Усиление элементов стропильной системы.
- Смена отдельных стропил.
- Замена водосточных труб.
- Частичная замена кровли.
- Ремонт отдельных участков кровли..
- Замена отдельных участков парапетных решеток.
- Замена пожарных лестниц и ограждений.
- Замена устройств заземления дома.
- Восстановление карнизных и коньковых вентиляционных продухов.
- Ремонт чердачного покрытия (восстановление утепляющего и гидроизоляционного слоя).
- Ремонт слуховых окон.
- Ремонт выходов на крышу.
- Оборудование устройств для крепления страховочных канатов.
- Замена дверных и оконных заполнений.
- Замена дверных и оконных приборов.
- Установка пружин, упоров и доводчиков.
- Замена и усиление определенных участков деревянных перегородок.
- Заделка трещин плитных перегородок.
- Ремонт выбоин и трещин лестниц и площадок.
- Частичная замена ступенек и перил.
- Укрепление металлических и деревянных перил.
- Замена балконых решеток.
- Устройство и восстановление зонтов над входами в подъезд.
- Устройство козырьков над входами в подвал.
- Замена некоторых участков полов.
- Замена гидроизоляции полов.
- Все виды работ по устранению неисправностей печей и их перекладка.
- Перекладка некоторых участков дымовых труб и патрубков.
- Восстановление внутренней отделки (штукатурка, облицовка, лепнина, розетки и т.п.).
- Смена отдельных участков трубопроводов.
- Установка воздушных кранов, если в этом есть необходимость.
- Утепление труб и расширительных баков.
- Перекладка котлов и труб в котельной.
- Восстановление разрушенной тепловой изоляции.
- Замена некоторых электромоторов и низкомощностных насосов.
- Прочистка ливневой канализации и дренажа.
- Работы по ремонту водопровода и канализации (замена внутренних пожарных кранов, смена смесителей, сифонов, отдельных участков трубопровода, замена отдельных узлов водонагревательных колонок, замена насосов и электромоторов, утепление водонапорных баков и т.п.).
- Замена отдельных участков вентиляции.
- Работы по ремонту электроснабжения и электротехнических устройств (замена неисправных участков электрической сети здания за исключением жилых квартир, замена розеток и выключателей, светильников, предохранителей, щитов и т.п.).
- Ремонт специальных общедомовых технических устройств (встроеных и крышных котельных для нужд отопления и горячего водоснабжения, насосных установок, установок очистки и приема сточных вод, общедомовых установок для принудительной вентиляции в домах с девятью и более этажами, систем пожаротушения и дымоудаления, переговорно-замочных устройств, лифтов, автоматизированных тепловых пунктов, узлов учета потребления тепловой энергии и воды, систем диспетчеризации и т.п.).
- Ремонт отдельных участков разрушенных тротуаров, дорожек и отмостков.
- Восстановление клумб, газонов, посев газонов, посадка кустарников и деревьев.
- Оборудование площадок (детских, спортивных, хозяйственных и т.п.).
- Оборудование площадок для мусорных ящиков и контейнеров.
Что в состоянии фасада свидетельствует о необходимости капитального ремонта?
Многие читатели спрашивают, ремонт фасада здания — это капитальный ремонт? Все зависит от того, в каком сосотоянии находится фасад дома.
Даже поверхностного осмотра бывает порой достаточно, чтобы определить: косметический ремонт фасада осматриваемого объекта неуместен, речь может идти только о капитальном ремонте.
Но мнение прохожего к делу не пришьешь, поэтому для оценки состояния отделки наружных стен жилого дома всегда собирается комиссия, представленная специалистами от Регионального оператора, а также первыми лицами управляющей компании, как представителями жильцов.
Важно! Хорошо, если из числа владельцев жилых помещений будет создана инициативная группа, принимающая участие. Нужен именно капремонт фасада жилого дома, если имеют место такие дефекты:
Нужен именно капремонт фасада жилого дома, если имеют место такие дефекты:
- разрушена штукатурка на площади более 35%;
- швы между панелями или блоками обнажены: утеплитель разрушился и раскрошился, что грозит проникновению внутрь атмосферной влаги;
- наружные водосточные трубы, желоба деформированы, сто привело к нарушению целостности и попаданию дождевых вод на фасад, и пр.
Такое состояние наружной отделки и водосточной системы требует срочного восстановления.
Нюансы ремонтных работ разных видов фасадов
Восстановление состояния стен может иметь определенные особенности. Это зависит от того, каким образом и из каких материалов они были возведены.
Ремонт кирпичных фасадов немыслим без их тщательного осмотра. Выявляются все трещины и иные повреждения кладки. Определяются границы возможных нарушений целостности стен и составляется приблизительный перечень нужных материалов и объем предстоящих работ.
Если размеры повреждений очень велики, важно выявить конкретную причину и провести необходимые действия по ее устранению. При капитальном ремонте кирпичной кладки, сначала осуществляется очистка от загрязнений, а затем устранение трещин
Самые крупные закладываются свежим кирпичом, среднего размера – заделываются штукатуркой, а мелкие удаляются при помощи шпатлевки. Основная задача этих действий – предотвращение попадания влаги внутрь стены, что может привести к ее разрушению
При капитальном ремонте кирпичной кладки, сначала осуществляется очистка от загрязнений, а затем устранение трещин. Самые крупные закладываются свежим кирпичом, среднего размера – заделываются штукатуркой, а мелкие удаляются при помощи шпатлевки. Основная задача этих действий – предотвращение попадания влаги внутрь стены, что может привести к ее разрушению.
Реставрация фасадов, выполненных из древесины, отличается лишь тем, что необходимо произвести осмотр на предмет наличия насекомых-вредителей и вытравить их, если это нужно. Для финишного покрытия поверхности должны использоваться специальные составы, разработанные специально для строений из дерева и предотвращающие ее повреждение.
Для покрытия каменных либо кирпичных стен нередко используется штукатурка. Она помогает защитить их от воздействия влаги, ветра и низких температур
Но для того, чтобы она в полной мере выполняла свои функции, за ее состоянием важно тщательно следить и вовремя осуществлять капитальный ремонт
Как и в любом другом случае, он стартует с предварительного осмотра, выяснения наличия повреждений и составления перечня работ и материалов, которые понадобятся для восстановления. Затем удаляется старый слой штукатурки, полностью либо частично, и наносится новый.
Такая отделка отличается особой прочностью и долговечностью, но тоже периодически нуждается в ремонте. Производится осмотр, во время которого специалисты составляют перечень повреждений, а затем пришедшие в негодность участки заменяются новым материалом.
Ремонт фасада многоквартирного дома: что входит и кто должен выполнять
25 Ноября 2017 5:00
На протяжении 15-20 лет в нашей стране идет работа по обновлению жилищного фонда во всех регионах. Сносится ветхое жилье, строятся новые дома и комплексы. А что же происходит с теми зданиями, которые и сносу еще не подлежат и для жилья не совсем пригодны?
Эти строения включаются в программу капитального ремонта, а это значит, что их ожидает ремонт фасада многоквартирного дома. Давайте разберемся, как обновляются старые дома и за чей счет.
Когда возникает необходимость ремонта
Одного только взгляда жильцов на обшарпанные наружные стены не станет поводом для начала ремонта. Необходим тщательный осмотр общего состояния здания и инженерно-эксплуатационных систем.
Для того, чтобы определить действительно ли необходим жилому дому капитальный ремонт, или можно отделаться косметическим ремонтом, созывается комиссия. В состав которой обычно входят:
- Представители Регионального оператора, он же подрядчик;
- Руководители управляющей компании, занимающейся обслуживанием дома;
- Активная группа собственников строения, которое планируется ремонтировать.
Решение о включении дома в программу по капитальному ремонту будет положительным, если выявлены следующие факторы:
- Штукатура разрушена более 35 % от всей площади здания;
- В стенах обнаружены швы, влекущие проникновение влаги и сквозняков;
- Система водостоков и желобов пропускается внутрь дождевые и талые воды из-за деформации.
Нормы и порядок обслуживания многоквартирных домов регулирует СНИП. Согласно этому акту, ремонтные работы бывают текущими и капитальными.
Текущие работы предполагают скорейшее устранение мелких неполадок, замену неисправных частей инженерной системы, шпаклевка и грунтовка небольших участков здания.
Благодаря внимательности и оперативности управляющей организации и самих жильцов текущий ремонт позволит значительно сэкономить затраты на капитальный ремонт.
Что включает в себя капитальный ремонт
Перечень работ, производимых на объекте определяется специальной комиссией. Все виды работ озвучиваются на общем собрании жильцов и согласуются с собственниками жилья.
Над чем будет работать подрядчик зависит от конкретного случая, но в основном капитальный ремонт фасада выполняется по следующим направлениям:
- Отделка и утепление внешних стен фасада здания, заделка швов;
- Замена окон и балконов в подъездах;
- Реконструкция входных зон и козырьков;
- Установка или обновление лестниц;
- Полная замена инженерных систем, лифтовых шахт, системы коммуникации.
- Декоративная отделка, включающая в себя замену кафельной плитки, штукатурки и покраску стен.
Разумеется, за капитальный ремонт платят сами жильцы. Ведь регулярно мы вносим суммы согласно квитанциям. И когда наступает заветная дата начала работ по «обновлению» дома, накопленные самими жильцами, деньги расходуются на ремонт.
Случается и такое, что накопившейся суммы недостаточно для покрытия всех расходов. В таком случае общее собрание собственников жилья выносит предложение о сборе недостающей суммы.
С некоторыми региональными операторами возможно договориться о том, чтобы они авансом провели мероприятия по ремонту. В таком случае оператор берет деньги со счета дома, у которого еще не подошел срок ремонта, а суммы, уплаченные собственниками ремонтируемого дома, идут на восполнение этого счета.
Кто производит работы
Мероприятия по капитальному ремонту реализуются подрядной организацией, она же – региональный оператор.
Деятельность этих организаций осуществляется на основании требований, прописанных Федеральным законом от 21.07.2014 ФЗ № 255 и регулируется органами исполнительной власти. Обязательным условием при этом является наличие аккредитации у подрядчика и допуски для проведения строительных работ.
Собственники жилья, недовольные работой подрядной организации, могут отказаться от ее услуг и заключить договор с другим оператором. Такие вопросы решаются на общем собрании жильцов.
Заменить систему канализации или поменять окна в подъезде сегодня возможно только если сами жильцы дома выступят с инициативой. С 2005 именно они являются собственниками общедомового имущества и несут за него ответственность. Да и сквозняки в доме или текущая крыша никому, кроме жильцов не мешают.
В былое советское время обслуживанием подъездов занималась власть. А сегодня необходимо нам самими запастись терпением, временем и знаниями в области законодательства, чтобы жить в достойных условиях.
Кто оплачивает?
Спонсируют проведение капитального ремонта сами жители многоквартирного дома. Каждый месяц они вносят определенные суммы по квитанциям на проведение подобных мероприятий.
Органы власти устанавливают минимальный размер платежа в фонд капитального ремонта. Однако жильцы на общем собрании собственников могут договориться об увеличении размера оплаты. Такое решение принимается, если в его пользу было получено более 2/3 от числа всех голосов.
От объема взносов в фонд капитального ремонта зависит также и перечень работ, которые возможно провести.
Если собранных средств не хватает на отделку фасада, подрядная организация все равно обязана завершить начатые работы. Естественно, позже долг будет возмещен подрядчику в полном объеме из средств, ежемесячно вносимых жильцами.
Что входит в понятие капитальный ремонт
Капремонт (любой) — это плановые работы для приведения объекта в то состояние, в котором он был изначально, или максимально близкое к таковому, с заменой при необходимости любых его частей.
Применительно к многоквартирным жилым домам (МКД) имеется в виду восстановление или замена внутридомовых систем и коммуникаций, крыш, подвалов, фундамента, фасадов и т.д., которые выполняются за счёт средств фонда капитального ремонта.
Статья 166 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (последняя редакция от 11.06.2021) — общая нормативная база по теме «капитальный ремонт здания»; что входит в перечень (конкретный), зависит от изначальных технических характеристик многоквартирного дома, года его постройки, изношенности и от региона.
Ключевой вопрос, указанный в законе, — финансирование. Оно происходит из фонда взносов, в который платят жильцы; сумма устанавливается субъектами РФ. Регионы же определяют и конкретный перечень работ за счет средств капитального ремонта и вправе дополнять его по своему усмотрению. Фонд формируется или на личном счёте дома, или на счёте регионального оператора.
Нужен ли зданию капремонт
Все ремонтные мероприятия можно подразделить на две категории – текущие и капитальные. Под вторыми обычно понимают комплекс манипуляций, призванных улучшить технических и эксплуатационные характеристики жилого строения.
Любое здание рано или поздно начинает испытывать необходимость в ремонте, даже если оно было возведено относительно недавно. Со временем конструкции и сооружения утрачивают свои первоначальные свойства и характеристики. Период проведения работ устанавливается в индивидуальном порядке, зависит от конкретных параметров и особенностей. За сроки отвечают региональные программы, а также местные представители власти.
Именно они определяют очередность МКД (первые в списке – самые старые дома, последние – новостройки). Кроме того, они формируют перечень рекомендуемых к оказанию услуг. Что касается решения о необходимости проведения ремонта, то оно принимается ввиду трех факторов: даты сдачи в эксплуатацию, года крайнего КР, а также своевременности погашения платежей собственниками.
Кто решает вопрос о проведении
Все проблемы, касающиеся капремонта, регулируются непосредственно жильцами в ходе обязательных собраний. С предложением о реализации ремонтных работ может выступить и региональный оператор, и управляющая компания. В случае положительного ответа, ответственные структуры подготавливают отчет по стоимости, срокам, а также списку планируемых мероприятий. На все организационные нюансы им дается около шести месяцев.
Капремонт в новостройках: нужно ли платить взносы
Заезжая в новый дом, мало кто задумывается о том, что в скором времени там понадобится проводить ремонтные работы. Но каково же удивление жильцов, когда они, только въехав в квартиру, получают счет, в котором уже есть графа об оплате капремонта. Нужно ли в данном случае платить?
Все зависит от сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Согласно внесенным в жилищный кодекс правкам новостройкой считается дом, которые был сдан после июня 2016 года. Жители России не особо разбираются в Жилищном праве, поэтому порой либо платят, когда это не нужно, либо отказываются делать взносы, когда они являются обязательными.
«Итак, первые пять лет за дом несет ответственность застройщик, т.к. объект находится на гарантии. В случае серьезных поломок компания обязана за свой счет устранить проблему. Этим и руководствуются те, кто отказывается платить за капремонт» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.
Но если объект возведен до июля 2016 года, при этом не имеет гарантии, владельцам недвижимости необходимо организовать собрание. На нем обсуждаются вопросы, которые касаются самого фонда на капитальный ремонт, взносов и будущих работ.
Даже если на данный момент дом находится в идеальном состоянии, это не значит, что через пару десятков лет его не нужно будет ремонтировать. Согласно статье 168 ЖК, отказаться на собрании от взносов нельзя.
Особое внимание нужно уделять выбору управляющей компании, так как именно от ее деятельности зависит то, в каком состоянии будет находиться объект. Она принимает решение о том, какие будут проводиться сезонные ремонтные работы, что и когда будет меняться в доме и т.д
Именно после этого можно заняться вопросом постановки дома в очередь на капитальный ремонт. Если владельцы недвижимости в новостройке были освобождены от платежей, в таком случае претендовать на капремонт можно только спустя минимум три года, не ранее.
Но помните о том, что в каждом регионе могут быть свои правила и требования. Если в одном разрешается не платить первые пять лет взносы, во втором могут сократить данный срок, скажем, до трех лет.
Несмотря на все вышесказанное, некоторые управляющие компании могут сразу начислять данные платежи жильцам «молодых» новостроек. Это делается не для того, чтобы положить деньги себе в карман. Организация старается сразу же поставить объект в очередь на капремонт, ведь после истечения срока гарантии в доме могут произойти серьезные поломки. В большинстве случае решаются на такой ход, если новостройка изначально была проблемной. Но здесь нужно проявлять особую внимательность, так как некоторые компании занимаются незаконным взиманием денег.
Итак, в случае, если жильцы считают, что платежи в квитанциях начисляются не по закону, они могут обратиться в администрацию или правоохранительные органы. Предварительно нужно собрать документы, подтверждающие, что компания требует платить взносы.
Что делать в том случае, если гарантия на новостройку дана, скажем, 4 года, а в регионе установлена норма отсрочки после сдачи объекта в эксплуатацию всего в три года? На общем собрании жильцы могут принять решение о прошении отсрочки. После этого необходимо написать заявление и подать его в местную администрацию. Государство в таком случае может идти на уступки. Но если же все же был дан отказ, принятое решение нельзя отменить. Постройки, сданные в эксплуатацию более пяти лет назад, не могут претендовать на отсрочку.
Итак, кто делает капитальный ремонт при аренде и кто за него платит
И в случае договоров аренды, и при договорах найма жилых помещений, в вопросе кто платит за капремонт — собственник или арендатор — закон указывает на собственника. Но оставляет право сторонам договориться о другом порядке и прописать его в договоре.
Прежде, чем приступать к капитальному ремонту, нужно зафиксировать все договоренности письменно: срок, стоимость работ и их перечень.
Если собственник компенсирует арендатору капитальный ремонт, то должны быть утверждены сроки и порядок компенсации. Если арендатор делает капремонт за свой счёт, это должно быть прописано в договоре или отдельном соглашении, чтобы избежать возможных судебных разбирательств — так как по закону капремонт оплачивает и делает арендодатель.
Юридическая сторона вопроса
Сферу регулирует Жилищный Кодекс и другие нормативно – правовые акты, где прописаны права жильцов, финансирование, тип организация и их права на осуществление работ по ремонту недвижимости, в том числе капитальному. Также приведён примерный перечень работ. На практике всё равно стороны часто конфликтуют.
- ЖК РФ – определяет выполняемые работы, а также права и обязанности сторон в ст. 177 и ст. 158 соответственно;
- ФЗ №271 «О капитальном ремонте», зарегистрирован 25.12.2012 г. – регламентирует порядок финансирования владельцами помещения проведения работ, а также отчётность исполнителя;
- Постановление Правительства РФ №615 от 01.07.2016 г. – регулирует порядок привлечения специальных некоммерческих организаций на выполнение подрядных работ по проведению капитального ремонта, а также порядок закупки товаров и услуг с целью выполнения возложенных функций;
- ГК РФ – рассматривает вопросы содержания недвижимого имущества, а также регулирует порядок заключения договора подряда и приёма/передачи итоговых результатов.
Перечень недостатков для начала проведения работ:
- деградация внешней отделки с превышением площади в 35% от общей;
- разрушение защитного материала в стыках между;
- обнажение стен;
- деградация утеплителя до потери его свойств;
- потеря эксплуатационных свойств системы водостока.
Цель осуществления ремонтных работ на фасаде при капитальном ремонте – восстановление защитного слоя внешней отделки. Предотвращение дальнейшего разрушения фасада строения и его восстановление согласно проекту.
Периодичность проведения ремонта фасада устанавливают муниципальные власти исходя из особенностей климата. В средней полосе России рекомендуемый срок – 25 лет с даты постройки здания.
