Какие нужны документы
Чтобы получить разрешение, собственник должен собрать и предоставить в соответствующие органы правильно оформленные документы. В необходимый набор входят:
- паспорт РФ;
- правоустанавливающие документы;
- поэтажный план здания;
- заявления в инстанции;
- подробный проект реконструкции;
- топографический план участка, на котором расположен объект недвижимости;
- заключение о техническом состоянии;
- письменное разрешение других собственников, если помещение располагается в многоквартирном доме.
Законодательные акты часто меняются и дополняются. Перечень документов желательно уточнить.
Ремонт фасада многоквартирного дома
Содержание, а также ремонтные работы в отношении фасадов регламентируются на основании требований СНиП. По правилам, эти мероприятия должны подразумевать проведение осмотров, текущего и капитального ремонта. Межремонтный временной промежуток для косметического ремонта составляет 5 лет, а для капитального ‒ 10.
Перед ремонтом каждого объекта недвижимости должна быть составлена проектно-сметная документация.
При ее разработке обязательно учитываются следующие факторы:
- устранение разрушения конструкций, а также коммуникаций;
- использование современных, энергоэффективных методов и технологий;
- использование негорючих и экологически безопасных материалов, пригодных для применения в конкретном регионе.
Текущий и капитальный
Решение о том, какой вид ремонта требуется ‒ капитальный или текущий, косметический, принимается в зависимости от состояния фасада здания. Иногда достаточно лишь поверхностного осмотра, чтобы определить это.
Однако по правилам, для оценки состояния наружных стен объекта недвижимости собирается специальная комиссия, куда могут входить представители подрядчика (регионального оператора), управляющей организации и члены актива жильцов.
Капитальный ремонт фасада многоквартирного дома проводится, если были выявлены следующие недостатки:
- разрушение штукатурки на площади, занимающей более 35% наружных стен;
- деформация водостоков, вследствие чего попадание дождевых вод на фасад с нарушением его целостности;
- деформация швов между блоками или панелями.
Капремонт требует больших финансовых вложений. Если нет необходимости в его проведении, осуществляется текущий ремонт.
Читайте о законе о тихом часе в многоквартирном доме. Какие правила благоустройства придомовой территории в многоквартирном доме? Смотрите тут.
Что входит?
Текущий ремонт не подразумевает объемных работ. Одной из его задач является поддержание стен объекта в надлежащем состоянии.
Как правило, в его перечень входят следующие виды мероприятий:
- штукатурка отдельных участков;
- их шпаклевание и грунтовка;
- окраска определенных областей фасада.
Капитальный ремонт подразумевает более расширенный перечень работ:
- утепление, а также облицовка наружных стен;
- утепление, а также отделочные работы в отношении балконов;
- замена старых стеклопакетов;
- ремонт козырька подъезда;
- замена старых пожарных лестниц;
- реставрация отмостки;
- ремонт водосточных труб, а также иных коммуникаций.
В капитальный и периодический ремонт могут входить и другие работы, их перечень определяется специальной комиссией и утверждается на общем собрании собственников.
Благоустройство фасадов здания
Что нужно знать про благоустройство и ремонт фасадов. Ремонт фасадов когда это является благоустройством, а когда это реконструкция? Аможет это просто текущий или ремонт? Или может капитальный ремонт? Как определить вид планируемых строительных работ.
Часто при начале работ возникает вопрос какие документы разрешительные и разработываемые необходимо получить и подготовить. Все, что можно сделать с фасадом, считается либо реконструкцией, либо ремонтом, либо благоустройством. Ремонт не подразумевает каких либо изменений имеющихся архитектурных решений фасада. Он бывает текущим и капитальным. Если внешний вид фасадов изменяется — это благоустройство фасадов здания. Если строительный объем здания увеличивается это однозначно реконструкция.
Благоустройство фасадов здания
Текущий ремонт фасадов здания. Текущим ремонтом считают: работы для замены и восстановления технического оборудования фасадов (водосточных труб); архитектурных деталей и конструктивных элементов фасадов (в том числе цоколя, карниза, горизонтальной тяги, вертикальной тяги, пояса, парапета, портала, оконных и дверных заполнений, элементов входной группы, за исключением лепного декора); восстановления отделки фасадов на аналогичные, окраски. Для проведения текущего ремонта: требуется только колерный бланк. И даже с памятниками архитектуры согласование ремонта проще: не нужна историко-культурная экспертиза.
Капитальный ремонт и благоустройство.
Все работы, которые выходят за рамки текущего ремонта, но при этом фасад не изменяется — капитальный ремонт. С точки зрения согласования разница между капитальным ремонтом и благоустройством фасада только в отделах КГА, где проходит согласование. Капитальный ремонт согласовывает отдел колористики, а благоустройство УБГЛ. Технически проект включает в себя: обследование фасада, получение задания на проектирование в КГА, ПЗ, Архитектурные решения.
Благоустройство фасадов здания согласование. Согласование благоустройства фасадов — сложное межведомственное взаимодействие, документы подаются в следующие комитеты:
- КГА (Комитет по градостроительству и архитектуре) — для всех зданий, кроме объектов культурного наследия.
- КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры) — если здание находится в охранной зоне.
Благоустройство и ремонт фасадов объектов культурного наследия согласовывает только КГИОП.
На установку лесов, если они необходимы для работ, устройство приямка или крыльца- то что связанно с землей оформляют ордером ГАТИ. Ордер это разрешение на производство работ в ГАТИ.
Благоустройство фасадов здания
Реконструкция фасадов здания отличие от благоустройства.
Реконструкция это изменение характеристик здания, таких как: этажность, площадь (надстройки, пристройки, в том числе мансардные этажи), высота, объем, замена несущих конструкций. В некоторых случаях частичная замена несущих конструкций, с целью восстановления их утраченных характеристик, может относиться, например к капитальному или текущему ремонту, а разработка и согласование таких проектов значительно проще и быстрее.
Исходно-разрешительная документация для проекта реконструкции:
- Получение градостроительного плана. Он несет в себе информацию охарактеристиках участка и параметрах разрешенного строительства.
- При реконструкции обязательно проводить техническое обследование несущих конструкций реконструируемого здания. Это необходимо для определения несущей способности существующих конструкций, с целью установления возможности их дальнейшей эксплуатации и способности воспринимать новые нагрузки, а так же определения необходимости усиления конструкций для их дальнейшей безопасной эксплуатации.
- Санитарно-экологические изыскания, в этих изысканиях делаются замеры необходимых параметров окружающей среды для дальнейшей разработки экологических разделов проекта, ведь в нашем здании будут находиться люди, и оно должно соответствовать всем требованиям, прописанным в нормативных документах.
- Топографическая съемка: этот документ несет в себе информацию о существующих инженерных коммуникациях находящихся в пятне застройки и рядом с ним. Кроме того, топографическая съемка необходима для получения градостроительного плана, разработки генерального плана и, при необходимости, проекта внешних инженерных сетей.
Разрешение на реконструкцию. Этапы и порядок проведения реконструкции
В Интернете наиболее часто встречаются следующие запросы по теме «Реконструкция объектов строительства»:
- разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства;
- выдача разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства;
- предельные параметры реконструкции объектов капитального строительства;
- порядок проведения реконструкции объектов капитального строительства.
На заметку! Единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта, за исключением случаев, установленных Градостроительным кодексом РФ, является разрешение на строительство.
Ответы на все вышеперечисленные вопросы уже озвучены нами в отдельной статье «Разрешение на строительство». Можно констатировать, что ГК РФ, часть 5, статья 51, применимый к строительству, имеет такую же юридическую силу и в отношении реконструкции капитального объекта.
Порядок проведения реконструкции объектов капитального строительства имеет следующую очередность:
- Подготовительные работы, состоящие из обследований, инженерных изысканий и разработки проектной документации.
- Экспертиза проектной документации.
- Оформление и получение разрешения на строительство.
- Непосредственно осуществление процесса строительства (получение ордера на земляные работы, осуществление различных видов строительного надзора и пр).
- Оформление и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Объект культурного наследия, нуждающийся в реконструкции
Для чего собственнику разрешение на реконструкцию
Планируя мероприятия по видоизменению здания, владельцы сталкиваются с необходимостью собирать большое количество документов и ходить по кабинетам разных инстанций. Подготовка требует времени и денежных вложений, поэтому многие идут на риск и начинают реконструкционные работы, не заручившись необходимыми бумагами. В этом нет ничего противозаконного, так как пользоваться зданием можно без разрешительных документов, а реконструкцию узаконить позже. Прямые запреты для эксплуатации не действуют, но если собственник собирается сразу продать, заложить и сдать недвижимость в аренду, сделка будет аннулирована.
При реконструкции нежилых объектов меняются технические характеристики сооружения. Они будут существенно отличаться от уже имеющихся данных, которые были ранее зафиксированы в органах Росреестра. Подтвердить свой статус владелец не сможет. Реконструкция будет признана незаконной, а собственнику придется долго доказывать и отстаивать права в судебном порядке. Во избежание подобных проблем рекомендуем следовать законодательным нормам и получать разрешительные документы до того, как реконструкционные мероприятия будут начаты.
Порядок согласования
Чтобы согласовать работы по реконструкции нежилого здания, требуется:
- Пойти в БТИ и взять копии технического плана интересующего объекта. Эта информация лежит в свободном доступе и должна предоставляться по первому требованию владельца сооружения.
- Отнести собранные документы в отдел архитектуры своего города. Также у специалистов этого органа стоит заказать проектную документацию на работы по реконструкции интересующего объекта. Для этого в нежилое помещение или здание выезжает архитектор, который составляет проект с учетом действующих нормативных актов в пожарной, технической и санитарной сфере.
- Предать готовый проект на утверждение в городской отдел архитектуры или другую инстанцию, которая уполномочена на выполнение таких работ. В эту категорию органов входит пожарная инспекция, санэпидемстанция, а также коммунальные службы. Одобрение коммунальных служб обязательно в случае, если при выполнении работы затрагиваются системы водо- и теплоснабжения, подводка газа, проводка.
- Получить одобрение жилищной комиссии, которая по законодательству отвечает за акт выполненных работ. В случае успешного решения вопроса требуется завизировать разрешение у главы администрации, после чего собранные бумаги направить в орган самоуправления.
- Получить разрешение на строительство — документ, который дает право на проведение реконструкции нежилого объекта капстроительства. Он выдается органом местного самоуправления после предоставления заявления. Вместе с ним требуется предать бумаги, подтверждающие право на объект, согласие правообладателей, заключение госэкспертизы и другие. На рассмотрение выделяется до 10 суток, после чего уполномоченный орган должен выдать разрешение или отказать с объяснением причин.
Что дальше?
Получать разрешение на реконструкцию нет нужды, если интересующий объект не относится к сооружению капитального строительства (навес, киоск и так далее). Кроме того, в получении разрешения нет необходимости, если в реконструируемые объектах капстроительства не затрагиваются конструктивные, а также другие важные элементы, влияющие на безопасную эксплуатацию объекта. Это относится и к работам, которые не затрагивают существующие показатели разрешенного строительства, прописанные в градостроительном регламенте. Бывает так, что разрешение получено, но хозяин участка, на котором находится недвижимость, поменялся. В такой ситуации выданное разрешение остается в силе.
Дальше требуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Бумага закрепляет факт выполненной реконструкции объекта с учетом предоставленного ранее разрешения на выполнение работ. Кроме того, документ свидетельствует о соответствии реконструированного сооружения градостроительному плану участка и проекту. Чтобы ввести объект в эксплуатацию, требуется обратиться в орган, который выдал разрешение на реконструкцию. Здесь потребуется оформить заявление и передать пакет бумаг, указанных в ГсК РФ (ст.55, ч.3).
Орган, выдавший разрешение, имеет 10 суток с момента получения заявления на ввод объекта, чтобы проверить наличие и корректность оформления переданных к рассмотрению бумаг, выехать на реконструируемый объект для проверки и принять решение — выдать разрешение на ввод или отказать. Если принято решение об отказе, обязательно указание причин.
Полученного разрешения на ввод достаточно, чтобы внести необходимые правки в документы госучета реконструируемого объекта капстроительства. После заверения этой процедуры требуется получить техпаспорт на сооружение и оформить право собственности в государственной регистрационной службе.
Стоит учесть, что разрешение на реконструкцию от органов самоуправления удается получить не всегда. В этом случае стоит выяснить причины отказа, после чего пройти процедуру с нуля.
Ответственность за незаконную реконструкцию
Сбор бумаг и прохождение процедуры получения разрешения — трудоемкий процесс. Чтобы избежать проблем, владельцы нежилых помещений часто идут в обход законодательства и выполняют работы без выполнения оговоренных выше бюрократических процедур. Но это большой риск, ведь действия нарушителей подпадают под статью 9.5:
- Часть 1. В ней указано, что реконструкция без получения разрешения влечет к наложению штрафа на нарушителя. Если в этой роли выступает обычный гражданин (физическое лицо), придется заплатить от двух до пяти тысяч рублей. Сложнее обстоит ситуация, если нарушителем является компания (юридическое лицо). Здесь штрафные санкции более суровые и составляют от 0,5 до 1 миллиона рублей. Кроме того, законодательно допускается приостанавливать работу такой компании на период до 90 дней. Закон относится к подрядным организациям и застройщикам, которые выполняли незаконную реконструкцию.
- Часть 5. При отсутствии соответствующего разрешения ввод реконструированного объекта является незаконным. Это, в свою очередь, влечет наложение взыскания в размере до 1000 рублей. Если речь идет о должном лице, взимается штраф до двух тысяч рублей. В случае, когда нарушителем является юридическое лицо, придется заплатить до 20 тысяч рублей.
Реконструкция и проектная документация
Говоря о реконструкции, нельзя не отметить, какую важную роль в её реализации играет проект. Он разрабатывается на основании сведений, полученных после изучения документации и обследования технического состояния задания.
Проект необходим для получения разрешающих документов и соответствующих согласований. А также для определения особенностей подготовки строительного производства.
В соответствии со СНиП, они подчеркивают, что еще до начала реконструкции в обязательном порядке выполняется комплекс подготовительных работ строительного производства в объеме, обеспечивающем строительно-монтажные работы (СМР) в установленные сроки.
Подготовка строительного производства к реконструкции
Поскольку внеплощадочные подготовительные работы, как правило, отсутствуют, комплекс подготовительных работ объекта должен выполнять Заказчик. Кроме того, любая реконструкция объекта строительства связана с окончанием эксплуатации существующих зданий по функциональному назначениюе.
Поэтому созданный в необходимом количестве резерв продукции позволит отпускать товар потребителям в течение остановки производства.
Большинство объектов реконструкции полностью приостанавливают свою деятельность. Поэтому заказчик четко ограничивает сроки проведения строительно-монтажных работ СМР. В основном, комплекс подготовительных внутриплощадочных работ мало чем отличаются от комплекса подготовительных работ строительного производства на новых объектах.
Но все-таки одно исключительное обстоятельство существует. Необходимо организовать установку различных защитных ограждений для предохранения здания и сооружения от механических и динамических повреждений при работе компрессора, защиты оборудования и служебных помещений от загрязнений и других вредных воздействий.
Реконструкция и модернизация концертного зала
Проект организации реконструкции (ПОР)
Помимо подготовки строительного производства, для проведения успешной реконструкции промышленного предприятия крупных масштабов или жилого комплекса в обязательном порядке разрабатывается проект организации реконструкции (ПОР), исходными материалами которого являются следующие:
- задание на проектирование;
- принятые технические решения, основа которых использовалась из других частей проекта;
- результаты данных, полученные при инженерно-строительных изысканиях;
- ограниченные сроки строительства;
- согласованные документы с различными организациями по вопросам. Это документы, определяющие выполнение подготовительных работ проекта организации реконструкции (ПОР). Их разработка осуществляется параллельно со строительной частью проекта для увязки объемно-планировочных решений с монтажными работами самого здания и технологического оборудования. А также с требованиями организации и технологии строительного производства.
На заметку! Важно учитывать, что проект организации реконструкции (ПОР) разрабатывается по результатам данных, полученных при инженерно-строительных изысканиях на весь период строительства и для всего объема строительно-монтажных работ (СМР ) или по очередям строительства. Сам проект организации реконструкции (ПОР) должен содержать следующее:
Сам проект организации реконструкции (ПОР) должен содержать следующее:
- срок или продолжительность реконструкции объекта строительства;
- методы и способы производства основных видов строительных и монтажных работ$
- обоснованные потребности, то есть расчёты потребности необходимых трудовых, материальных, энергетических и других ресурсов;
- текстовая и графическая части проекта организации реконструкции (ПОР), в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 87 от 16 февраля 2008 года.
Реконструкция аварийного здания
Календарный план как схема проведения реконструкции зданий
В состав проекта организации строительства обязательно включается календарный план реконструкции зданий на весь комплекс объектов. Основой плана является организационно-технологическая схема проведения реконструкции строительства, в которой устанавливаются:
- сроки работ подготовительного периода;
- очередность или поэтапность реконструкции;
- сроки строительства и ввода в действие основных и вспомогательных зданий и сооружений с распределением капитальных вложений, а также объёмов строительно-монтажных работ по периодам (годам и кварталам).
Что такое реконструкция здания
Реконструкция здания – это (п. 14 ст. 1 ГрК РФ):
- изменение параметров здания или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение здания;
- замена и (или) восстановление его несущих строительных конструкций. Исключение составляет замена отдельных частей конструкций на аналогичные или на те элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.
Таким образом, при реконструкции проводятся работы, в результате которых изменяются характеристики уже существующего здания, меняются (восстанавливаются) несущие конструкции здания.
Чем реконструкция здания отличается от его капитального или текущего ремонта
Реконструкция отличается от капитального и текущего ремонта характером проводимых работ. Так, при реконструкции здание может перестраиваться, в нем могут возводиться надстройки и пристройки. Кроме того, могут проводиться работы по замене, восстановлению несущих конструкций. Это следует из п. 14 ст. 1 ГрК РФ.
При капитальном ремонте здания проводится замена и (или) восстановление (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ):
- его строительных конструкций (кроме несущих) или их элементов;
- систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов;
- отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.
Цель текущего ремонта здания – обеспечение его надлежащего технического состояния, то есть поддержание параметров его устойчивости и надежности, исправности его строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов в соответствии с требованиями техрегламентов и проектной документации (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ).
Так, в процессе текущего ремонта производственного здания проводятся работы, которые предохраняют части здания, а также инженерное оборудование от преждевременного износа. Для этого проводятся профилактические мероприятия и устраняются мелкие повреждения и неисправности (п. 3.4 Положения, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279). Перечень таких работ приведен в Приложении 3 к названному Постановлению. Например, к ним относятся:
- постановка на растворе отдельных ослабевших или выпавших кирпичей;
- ремонт выходов на крышу;
- окраска фасадов здания.
От проводимых работ зависит и процедура их проведения. Так:
- и для реконструкции здания, и для его капремонта нужно подготовить проектную документацию (ч. 2 ст. 48 ГрК РФ);
- для реконструкции необходимо получить разрешение на строительство, а после проведения работ – разрешение на его ввод в эксплуатацию (ч. 1 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ). Для капремонта такие разрешения получать не нужно.
Для проведения текущего ремонта такие документы не требуются.
В каких случаях разрешение не требуется?
Выше отмечалось, что разрешение на реконструкцию необходимо при внесении глобальных изменений в объект (добавлении этажей, увеличении площади, изменении назначения и так далее). Если речь идет о менее масштабных работах, в оформлении разрешения нет нужды. Сюда стоит отнести:
- Монтаж дверей и окон в уже имеющиеся проемы.
- Изменение размера помещения за счет сноса одной или нескольких перегородок.
- Выполнение работ, которые не влекут за собой увеличения или уменьшения площади.
Таким образом, любые изменения в конструкции недвижимости, которые не приводят к корректировке его пределов, можно делать без выполнения рассмотренных выше мероприятий.
Когда необходимо разрешение на реконструкцию
Под реконструкцией нежилого помещения подразумеваются работы по существенному изменению внешнего вида (фасада), увеличение или уменьшение общей площади здания. Например, площадь нежилого помещения увеличивается за счёт пристройки тамбура с входными дверями.
Стоит отметить, что при этом не должны затрагиваться несущие и опорные конструкции или элементы здания. В многоквартирном доме под понятие несущей конструкции попадают стены, которые несут на себе перекрытия между этажами.
Если при проведении ремонтных или строительных работ затрагиваются несущие стены, эти действия классифицируются как перепланировка. Разрешение на реконструкцию здания и перепланировка нежилых помещений попадают под действие разных правовых актов, соответственно и документы для согласования нужно собирать разные.
Разрешение на реконструкцию помещений нежилого типа в многоквартирном доме или здании коммерческой недвижимости понадобится в следующих случаях:
- изменяется количество этажей в большую или меньшую сторону;
- имеющийся чердак здания перестраивается в мансарду;
- к зданию пристраивается дополнительное нежилое помещение;
- оборудуется антресольный этаж;
- если здание требует капитального ремонта с заменой коммуникаций и усилением конструкций.
В перечисленных случаях необходимо согласование реконструкции. Иначе все произведённые работы будут признанными незаконными.
Заключение
Процедура согласования и получения разрешительных документов нежилых объектов проходит сложнее и дольше, чем жилых помещений. Собственникам предъявляется больше требований. Приходится узнавать, кто выдает документы, ходить по инстанциям, собирать документы, контролировать правильность их оформления, изучать законодательную базу и т. д. На это уходит очень много времени. Если учесть, что возможны неприятные неожиданности в виде отказов, все усилия могут оказаться бесполезными. Чтобы свести риски к минимуму и заручиться гарантиями получения положительного решения, рекомендуем обращаться к юристам. Опыт и практика профессионалов в решении подобных вопросов помогут получить разрешение независимо от масштабности реконструкции.
